Chronologie: Fin 2015 début 2016

En allant dans les réunions d’investisseurs, dans ces « évents » et autres « séminaires » je me suis aperçu de la pluralité des projets et des nombreuses possibilités qui s’offraient à moi.

Plus je rencontrais de personnes et plus il me semblait difficile de choisir un projet.

De me décider pour un type d’investissement plutôt qu’un autre.

C’est un peu comme rentrer dans une boulangerie, on se dit « je vais me prendre un pain au chocolat », mais une fois à l’intérieur on ne sait plus quoi choisir !

Dois je faire du meublé ? Du nue ? De la courte durée ? Du parking ? De la promotion ? Du logement social ? De l’achat revente ?

Chaque idée me semblait recevable, séduisante même, avec ces avantages et ces inconvénients.

Mais comme on ne peut pas tout faire en même temps, surtout lorsqu’on débute, je devais obligatoirement faire un choix. Il fallait que je me fixe un cadre et des règles pour définir ce que je voulais faire et comment j’allais le faire.

À ce moment-là je me souviens que je me suis dit les choses suivantes :

– Le premier projet doit être rentable : je vise 100/300e decash flow.

C’était là ma première ligne de conduite d’où allait découler le reste.

Le but étant que pour lors du deuxième achat, même en pondérant à 70% les loyers du premier achat, que celui-ci couvre mon emprunt et les charges afférentes pour présenter un taux d’endettement toujours très favorable à la banque.

C’était ma deuxième ligne de conduite : agir avec une stratégie, un plan.

Par exemple,si le crédit me coûte 600€ et les charges 100€ il fallait que les loyers soient de 1000€. Ce n’était pas forcément facile, mais il fallait tenter de réaliser cela , c’est en tout cas ce que je me disais.

Mon deuxième point c’était que je voulais « lisser » mon risque. Je préférais avoir plusieurs petits appartements que 1 gros. Ainsi en cas de défaut de paiement d’un locataire je ne risquerais pas de « tout perdre ». Par exemple, je pensais plutôt à acheter 3 studios plutôt que 1 f3.

La typologie de locataire qui de fait m’intéressait était les étudiants, et plus spécifiquement ceux de médecine ou pharmacie.

Pourquoi je voulais donc cibler ces étudiants-là en particulier ? Je dois expliquer à mes lecteurs que ma femme est pharmacien (pharmacienne c’est la femme du pharmacien).

Je l’ai rencontré pendant ces études et j’ai pu constater la difficulté de ce cursus. Je savais donc que j’aurais des locataires qui, dans l’ensemble, seraient plutôt sérieux, travailleurs, avec probablement une famille et donc des garants, qui les épaules. (Stratégie)

C’est statistiquement moins probable d’avoir avec ce type d’étudiants, j’ai à faire à des fêtards perpétuels qui pourraient saccager mes logements ou à des girouettes qui arrêtent les études en cours de semestres ce qui m’obligerait donc à relouer les appartements en urgence.

Je reconnais volontiers qu’il s’agit d’un stéréotype, mais on n’est pas à l’abri d’un tel risque et mon but était de limiter ce risque.

Une autre de mes contrainte sétait que je devais être capable de supporter seul le montant de l’investissement. Il fallait que dans le scénario du pire, je sois capable de payer le crédit sans rentrer d’argent des loyers le temps de trouver une solution à un éventuel problème.(Sécurité)

Je pense que ce point est un des plus important, car nul n’est à l’abri d’un dégât imprévu ou d’une catastrophe. Il ne faut pas penser que cela va forcément arriver, mais plutôt que cela peut arriver et mon métier m’a appris qu’anticiper, c’est bien souvent gagner. Toujours surpris, mais jamais b…, comme on dit.

Je préfère, encore une fois j’insiste, perdre 500€, 2/3 mois le temps de trouver une solution à un problème, sans trop transpirer, sans être obligé de jeûner, car je ne peux plus remplir mon frigo. Que d’avoir fait« tapis » et en cas de pépins être pris de panique, mal dormir, angoisser, etc..

Pensez à la raison première qui nous fait devenir investisseur : vivre mieux, mettre nos proches à l’abri du besoin

M’enrichir oui, hypothéquer l’avenir ou les besoins de ma fille non. Je ne dis pas qu’il ne faille pas de l’ambition, bien sûr qu’il en faut ! Mais il faut aussi agir intelligemment, par étape, ne pas confondre vitesse et précipitation.

Si votre projet est gros ou plutôt trop gros pour un homme seul… la solution est dans l’énoncé… associez-vous!

Créer une sci avec un ami, un proche qui souhaite lui aussi investir, ne le forcez pas, mais faite lui part de votre idée et essayer de monter une équipe. Cela vous semble trop compliqué de monter une équipe pour un gros projet ?

Alors, surtout ne vous lancez pas seul dans ce gros projet, car cela signifie que vous n’avez pas les épaules pour supporter les emmerdes inévitables liées à de tels projets. Ce n’est pas grave, on a tous des limites.

Ce qui est grave c’est de ne pas l’admettre et de s’entêter dans l’erreur. Il n’y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis. Si le simple fait de parler à un ami ou une connaissance d’un projet, de le défendre, de le présenter, puis de vous occuper de l’administratif, des statuts de la sci (c’est-à-dire d’aller voir un avocat et un comptable) vous semble trop laborieux; je le redis; vous n’êtes pas de taille à vous attaquer à un projet plus gros que « 1 studio dans une résidence étudiante ».

Et même ce projet pourra vous sembler fastidieux.

Revenons-en à mon choix.

Ce que je viens de vous expliquer au-dessus c’est ce que vous devez faire avant de vous mettre à chercher. Vous devez définir votre objectif.

Ces questions peuvent vous aider à y parvenir.

  • QUOI ?
  • OÙ ?
  • QUAND ?
  • POURQUOI ?
  • COMMENT ?
  • AVEC QUI ?
  • Et enfin: POUR QUEL RÉSULTAT ATTENDU ?

Ces critères m’ont au début aidé à m’orienter vers un ou des appartements étudiants proche d’une faculté de médecine et de pharmacie dans une ville où je pourrais maîtriser certains des coûts liés au foncier.

Ensuite ? J’ai travaillé ma copie !

Certains me trouvent très, voir trop méticuleux dans ce domaine. Mais j’ai consciencieusement fait mes « devoirs ».

  • J’ai listé les villes avec ces facultés
  • J’ai listé ces villes sur la carte.
  • J’ai fait un tableau
  • J’ai indiqué le nombre d’étudiants dans ces cursus
  • J’ai indiqué le prix du m2

Et tout un tas d’autres éléments de nature à me conforter dans mon choix et qu’il serait laborieux d’énumérer entièrement ici.

Sachez une chose, vous n’aurez jamais la certitude d’avoir raison à 200% pour votre investissement. Certains se contenteront de 40/50% de certitudes.

Personnellementje vise plutôt 90%.

Une fois mes « devoirs » faits, j’ai écarté les villes trop éloignées de mon domicile, car cela me semblait trop compliqué d’aller visiter et de devoir descendre de temps en temps voir mes locataires si nécessaire. (Notez que cela n’est pas une vérité absolue, on peut parfaitement investir à l’autre bout de son domicile, là encore c’est une question de personne et de stratégie)

Nous sommes alors fin 2015 / début 2016.

Une ville pour moi sortait alors du lot : Amiens.

Amiens était une ville qui remplissait la plupart de mes conditions. Ajoutons à cela que je connaissais quelqu’un sur place. Un ami qui possède un commerce de détail et qui est très organisé ce qui pour moi permettait d’envisager d’avoir une personne de confiance dans le secteur.

J’ai donc commencé à regarder les petites annonces du secteur.


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